Rund ein Jahr nach dem Inkrafttreten des sogenannten Bau-Turbos zieht die deutsche Immobilienwirtschaft eine gemischte Zwischenbilanz. Zwar meldet das Statistische Bundesamt für das Gesamtjahr 2025 ein Plus bei den Baugenehmigungen von 11,0 Prozent auf rund 238.500 Wohnungen, doch in der Praxis greift die Sonderregelung bisher nicht flächendeckend. Projektentwickler, Kommunen und Marktexperten sehen sich vorrangig mit anhaltend hohen Baukosten, zögerlichen Verwaltungen und juristischen Unwägbarkeiten konfrontiert.

Zinsstabilisierung treibt Genehmigungen statt Paragrafenkraft

Das Kernstück des Bundesgesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus, verankert in Paragraf 246e des Baugesetzbuchs, erlaubt befristet weitreichende Abweichungen von bestehenden Bebauungsplänen. Städte und Gemeinden dürfen bis Ende 2030 im Einzelfall oder für mehrere Vorhaben von geltenden Festsetzungen abweichen, ohne ein zeitaufwendiges Bebauungsplanverfahren einleiten zu müssen. Das Instrument umfasst Neubauten, Aufstockungen, Nachverdichtungen sowie die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum.

Auch untergeordnete Nahversorgungsnutzungen fallen unter diesen Rahmen.

Flankierend verlängert das Gesetz das Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um fünf Jahre und lockert immissionsschutzrechtliche Vorgaben für urbane Mischnutzungen. Das Bundesbauministerium beziffert die erwartete administrative und wirtschaftliche Entlastung für die Branche auf jährlich mehr als 2,5 Milliarden Euro.

Die jüngste Erholung am Genehmigungsmarkt geht nach Einschätzung von Marktanalysten jedoch nur zu einem Bruchteil auf den neuen Paragrafen zurück. Bei den Mehrfamilienhäusern stiegen die Bewilligungen im Jahr 2025 um 12,1 Prozent auf 128.100 Wohneinheiten, nachdem der Markt im September 2024 einen historischen Tiefstand erreicht hatte. Analysehäuser wie Wüest Partner führen diese Trendwende primär auf das veränderte Zinsumfeld zurück.

Die Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite stabilisierten sich im Verlauf des Jahres 2025 bei rund 3,7 Prozent, nachdem sie Ende 2023 noch bei 4,2 Prozent gelegen hatten. Diese Beruhigung verschafft Investoren wieder eine verlässlichere Kalkulationsgrundlage, bleibt jedoch unabhängig von bundespolitischen Sonderparagrafen wirksam.

Zudem entkoppelt sich die Genehmigungsstatistik zunehmend von der tatsächlichen Bauaktivität vor Ort. Der Bauüberhang lag Ende 2024 bei rund 215.000 genehmigten, aber noch nicht vollendeten Wohnungen. Weil ein durchschnittliches Wohnungsbauprojekt rund 26 Monate von der Bewilligung bis zur Fertigstellung beansprucht, werden mögliche reale Effekte des Paragrafen 246e auf die Fertigstellungszahlen frühestens Mitte 2028 in den offiziellen Statistiken sichtbar.

Kommunale Hürden bremsen die Verfahren

In den Rathäusern fällt die Resonanz auf das Beschleunigungsinstrument stark fragmentiert aus. Berlin legte am Tag des Inkrafttretens einen eigenen Leitfaden vor und registrierte daraufhin in vier Bezirken mehr als 80 Vorberatungen, 50 Antragsverfahren sowie 31 gemeindliche Zustimmungen. In ländlichen Regionen und kleineren Städten dominiert hingegen spürbare Zurückhaltung.

Die administrative Praxis offenbart dabei strukturelle Bremsfaktoren. Das Landesbauordnungsrecht, der Brandschutz und das Umweltrecht bleiben uneingeschränkt in Kraft. Vor allem behalten die Kommunen formell ihre verfassungsrechtlich geschützte Planungshoheit.

Vorhaben benötigen zwingend das Einvernehmen der jeweiligen Gemeinde. Zahlreiche Lokalpolitiker blockieren Projekte aus Sorge vor einer Überlastung der lokalen Infrastruktur oder wegen befürchteter Bürgerproteste. Das Aushebeln mühsam ausgehandelter städtebaulicher Kompromisse gilt in vielen Kommunalparlamenten als politischer Sprengstoff.

Gleichzeitig sorgt die Fristenregelung für erhebliche Verunsicherung bei institutionellen Akteuren. Während Teile der Fachliteratur von einer Zustimmungsfiktion von drei Monaten ausgehen, verweisen andere Quellen auf eine Frist von zwei Monaten. Dieser regulatorische Schwebezustand hemmt das Engagement größerer Projektentwickler, die auf rechtssichere Genehmigungen angewiesen sind.

In der Brandenburger Modellgemeinde Rüdersdorf verharren gewerbliche Entwickler trotz geplanter Umstellungen laufender Verfahren weitgehend in der Anfangsphase. Es liegen zwar Voranfragen vor und mehrere Projekte befinden sich in der Vorbereitung, die Vorhaben verbleiben jedoch überwiegend in frühen Planungsstadien.

Spekulationsrisiken und offene Rechtsfragen

Auf politischer und akademischer Ebene formiert sich anhaltende Kritik an der Architektur des Gesetzes. Oppositionspolitiker und Mieterbünde bemängeln das Fehlen verbindlicher Sozialquoten sowie das Ausbleiben eines flankierenden Baugebots. Ohne die Verpflichtung, genehmigte Vorhaben innerhalb verbindlicher Fristen baulich umzusetzen, wächst das Risiko des sogenannten Genehmigungsparkens.

Entwickler könnten sich Baurechte über das beschleunigte Verfahren sichern, um bilanzielle Wertsteigerungen ihrer Grundstücke zu realisieren, ohne im Anschluss reale Bauaufträge zu vergeben.

Raumordnungswissenschaftler warnen parallel vor empfindlichen Transparenzverlusten. Die Verlagerung von öffentlich diskutierten Bebauungsplanverfahren hin zu bilateralen Ausnahmeentscheidungen zwischen Rathausspitzen und Investoren begünstigt Informationsasymmetrien und birgt Korruptionsrisiken, wie Thomas Hartmann von der Technischen Universität Dortmund betont.

Zusätzlich problematisieren Naturschutzverbände den potenziell wachsenden Flächenverbrauch im Außenbereich. Sie ziehen Parallelen zum früheren Paragrafen 13b des Baugesetzbuchs, den das Bundesverwaltungsgericht seinerzeit unter Verweis auf unzureichende Vereinbarkeit mit europäischem Umweltrecht kassiert hatte. Entsprechende Normenkontrollklagen könnten auch die Rechtssicherheit von Projekten nach Paragraf 246e gefährden.

Hohe Gestehungskosten begrenzen den Markterfolg

Die Bauwirtschaft stuft reine Verfahrensbeschleunigungen nicht als tragfähiges Allheilmittel ein. Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie betont, dass verkürzte Genehmigungsschritte weder das hohe Zinsniveau noch die gestiegenen Bau- und Materialkosten kompensieren. Auch die dichte Fülle technischer Normen bleibt unverändert bestehen.

Ein Baugrundstück mit gesichertem Baurecht nützt Investoren wenig, wenn die Gestehungskosten eine wirtschaftliche Mietrendite rechnerisch ausschließen.

Das Bundesbauministerium begleitet die Anwendung der Ausnahmevorschrift über ein eigens eingerichtetes Umsetzungslabor in acht Modellkommunen. Die wissenschaftliche Evaluation läuft bis Oktober 2029, um verlässliche Daten zur Wirksamkeit der Maßnahme zu erheben.

Parallel dazu treiben Bundesländer eigene Initiativen voran. Bayern prüft einen landesspezifischen Bau-Turbo, der den Wohnungsbau zum überragenden öffentlichen Interesse erklären soll, um Genehmigungshürden weiter abzubauen. Marktbeobachter stellen sich bis zum Auslaufen der Bundesregelung am 31.

Dezember 2030 auf einen Flickenteppich regionaler Auslegungen ein. Der Bau-Turbo fungiert damit vorerst als punktuelle Erleichterung für Einzelfallprojekte, nicht aber als Hebel für eine bundesweite Trendwende bei den Wohnungsfertigstellungen.