Zillow und Redfin haben einen Kartellrechtsstreit mit der Federal Trade Commission (FTC) und fünf US-Bundesstaaten beigelegt. Wenige Stunden vor dem geplanten Prozessbeginn einigten sich die Unternehmen auf einen Vergleich, der einen Rechtsstreit um eine Partnerschaft aus dem Jahr 2025 beendet. Die FTC wirft den Immobilienplattformen vor, mit dieser Vereinbarung den Wettbewerb im Markt für Online-Mietanzeigen (Online Rental Listing Services, ILS) beeinträchtigt zu haben.

Die Beilegung schließt einen Konflikt ab, der die Geschäftspraktiken großer Online-Plattformen ins Visier genommen hatte. Redfin ist im Rahmen des Vergleichs verpflichtet, wieder in das Mietanzeigengeschäft einzusteigen. Die FTC zielt mit der Einigung darauf ab, den Wettbewerb auf den Online-Plattformen zugunsten von Mietern und Immobilienverwaltern wiederherzustellen.

Wettbewerbsverzerrung durch Partnerschaft

Im Zentrum des Kartellrechtsstreits stand eine Partnerschaft, die Zillow und Redfin im Februar 2025 schlossen. Zillow zahlte Redfin hierfür 100 Millionen US-Dollar. Im Gegenzug verpflichtete sich Redfin, sein Mietanzeigengeschäft einzustellen, seine Kunden an Zillow zu verweisen und Zillow-Angebote auf seinen eigenen Websites anzuzeigen.

Die Vereinbarung sah vor, dass Redfin für bis zu neun Jahre nicht in diesem Marktsegment mit Zillow konkurrieren würde. Die FTC argumentiert, dass die Vereinbarung zu einer Wettbewerbsverzerrung führte. Nach FTC-Angaben zahlten Zillow-Kunden durchschnittlich 14,5 Prozent mehr pro Eintrag, nachdem die Vereinbarung in Kraft trat.

Die FTC reichte daher im September 2025 Klage gegen Zillow und Redfin ein. Eine Gruppe von fünf Bundesstaaten – Arizona, Connecticut, New York, Virginia und Washington – folgte im Oktober mit ähnlichen Klagen. Diese wurden im November mit der FTC-Klage zusammengelegt.

Inhalt des Vergleichs und seine Auswirkungen

Der nun erzielte Vergleich verpflichtet Redfin, wieder in das Mietanzeigengeschäft einzusteigen. Der Vergleich hebt Beschränkungen auf, die Redfins Fähigkeit, unabhängig um Immobilienverwaltungs-Kunden zu konkurrieren, einschränkten. Redfin darf Anzeigen verkaufen, eigene Kundenlisten anzeigen und neue Mietkunden akquirieren, ohne sensible Geschäftsinformationen mit Zillow teilen zu müssen.

Die beiden Unternehmen sind zudem angewiesen, ähnliche wettbewerbswidrige Deals in der Zukunft zu unterlassen. Die bestehende Mietpartnerschaft, bei der Redfin weiterhin Zillow-Mietangebote anzeigt, darf nach dem Vergleich mindestens bis 2030 fortgesetzt werden. Zillow muss Redfin zudem Mitarbeiterinformationen zur Verfügung stellen, um die Rekrutierung für das wiederaufzubauende Mietanzeigengeschäft zu ermöglichen.

Zillow muss Kunden ermöglichen, bestehende Verträge ohne zusätzliche Kosten oder Strafen neu zu verhandeln.

Daniel Guarnera, Director des FTC Bureau of Competition, äußerte sich zu der Einigung: „Das heutige Abkommen löst eine Vereinbarung auf, nach der Zillow Redfin 100 Millionen US-Dollar zahlte, um den Wettbewerb einzustellen und all seine Kunden an Zillow abzugeben. Diese Einigung liefert bessere, schnellere und sicherere Ergebnisse für Mieter und Immobilienverwaltungsgesellschaften, als wir sie nach einem Gerichtsverfahren erzielt hätten, einschließlich fester und durchsetzbarer Zusagen von Redfin, sein Mietanzeigengeschäft neu zu starten.“

Marktreaktionen und Ausblick

Zillow erklärte, der Deal erlaube die Fortsetzung der Partnerschaft mit Redfin. Ein Zillow-Sprecher bezeichnete die Einigung als „großartige Neuigkeiten für Mieter, Wohnungsanbieter und den Mietmarkt insgesamt“.

Redfin erklärte, die Einigung erlaube dem Unternehmen, die Mietpartnerschaft mit Zillow „durch mindestens 2030 fortzusetzen, während es ein eigenständiges Mietgeschäft aufbaut und in dieses investiert“.

Kris Mayes, Generalstaatsanwältin von Arizona, stellte fest: „Die Mieter in Arizona verdienen einen Wettbewerbsmarkt, keinen Hinterzimmerdeal, der es zwei der größten Akteure im Bereich der Online-Wohnungsanzeigen ermöglicht, sich darauf zu einigen, den Wettbewerb untereinander einzustellen.“ Letitia James, Generalstaatsanwältin von New York, sprach von einer Wiederherstellung des Wettbewerbs auf Online-Plattformen als „kritische Werkzeuge, auf die sich New Yorker verlassen, um erschwingliche Wohnungen zu finden“. Die FTC erwartet zudem, dass die Wiederherstellung des Wettbewerbs im ILS-Markt die Kosten senkt und Innovationen fördert, die Mietern und Immobilienverwaltungsgesellschaften zugutekommen.