Der Freistaat Bayern startet eine juristische Offensive gegen mögliche Enteignungen von Wohnungskonzernen in Berlin. Staatskanzleichef Florian Herrmann kündigt eine Normenkontrollklage vor dem Bundesverfassungsgericht an und warnt vor bundesweiten Folgen für die Investitionsbereitschaft am Wohnungsmarkt. Die Konfrontation zwischen München und Berlin erreicht eine neue Eskalationsstufe.

Bayerns Kampfansage an die Berliner Vergesellschaftungspläne

Die bayerische Staatsregierung macht Ernst. Nach Angaben der Staatskanzlei will der Freistaat notfalls mit einer Normenkontrollklage vor dem Bundesverfassungsgericht gegen Enteignungen von Wohnungsunternehmen vorgehen, falls Berlin seine Vergesellschaftungspläne tatsächlich umsetzt. Staatskanzleichef Florian Herrmann formuliert unmissverständlich: Bayern werde sich grundsätzlich gegen solche „im Grunde sozialistischen Methoden“ wehren. Die Begründung: Die Folgen träfen nicht nur Berlin, sondern könnten sich auf andere Bundesländer auswirken und damit auch Bayern betreffen.

Parallel zur angekündigten Verfassungsklage hat die Staatsregierung eine Bundesratsinitiative beschlossen, die sich gegen Enteignungen ausspricht. Ministerpräsident Markus Söder bezeichnet die Berliner Pläne als „Schnapsidee“ und „reinen Sozialismus“. Die CSU-Führung sieht in den Vergesellschaftungsplänen einen tiefgreifenden Eingriff in die Eigentumsordnung und einen Widerspruch zur sozialen Marktwirtschaft.

Die Berliner Ausgangslage und der Volksentscheid

Der Konflikt hat seinen Ursprung in einem Volksentscheid von 2021, bei dem 57,6 Prozent der Berliner Wähler für die Überführung großer Wohnungsbestände in Gemeineigentum stimmten. Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ fordert die Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen. Als rechtliche Grundlage dient Artikel 15 des Grundgesetzes, der die Überführung von Grund und Boden oder Produktionsmitteln in Gemeineigentum unter bestimmten Bedingungen ermöglicht. Berlin hat inzwischen ein Vergesellschaftungsrahmengesetz beschlossen, das allerdings erst nach verfassungsrechtlicher Prüfung in Kraft treten soll. Eine vom Berliner Vorgängersenat eingesetzte Expertenkommission legte am 28. Juni 2023 einen Abschlussbericht vor und hielt die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen für juristisch möglich und angemessen.

Wirtschaftliche Bedenken und Warnung vor Investitionsrückgang

Aus bayerischer Sicht drohen massive wirtschaftliche Konsequenzen. Die Staatskanzlei warnt vor einem Rückgang der privaten Investitionsbereitschaft mit bundesweiten Folgen für den ohnehin angespannten Wohnungsmarkt. Bauminister Christian Bernreiter geht noch weiter und spricht von einer möglichen „DDR 2.0“ und einem drohenden Zusammenbruch der privaten Wohnungswirtschaft. Die CSU-Regierung betont, das Vorhaben sei ein „Ideologieprojekt“, das „keine einzige neue Wohnung“ schaffe, sondern lediglich Eigentumsverhältnisse verschiebe.

Besonders kritisch sieht Bayern die in der Berliner Debatte genannten Entschädigungen von 40 bis 60 Prozent des Verkehrswertes. Die Staatskanzlei hält diese für verfassungswidrig. Das bayerische Enteignungsgesetz sieht vor, dass Enteignungen nur zulässig sind, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Zweck nicht anders zumutbar erreicht werden kann. Die Entschädigung bemisst sich dabei grundsätzlich nach dem Verkehrswert. Eine deutliche Unterschreitung würde aus bayerischer Sicht gegen fundamentale Eigentumsrechte verstoßen. Die Staatsregierung warnt zudem vor Kollateralwirkungen für den Finanzmarkt, da Immobilienkredite und Investitionen neu bewertet werden müssten.

Juristische Gegenpositionen und verfassungsrechtliche Fragen

Die rechtliche Bewertung der Vergesellschaftungspläne ist umstritten. Ein Gutachten von Jürgen Kühling kam zu dem Ergebnis, eine Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne sei gleich in doppelter Hinsicht nicht mit dem Grundgesetz vereinbar. Dagegen verweist die Juristin Isabel Feichtner darauf, dass Artikel 15 des Grundgesetzes die Möglichkeit der Vergesellschaftung ausdrücklich eröffne und weder Bund noch Länder diese Möglichkeit einseitig ausschließen dürften.

Die zentrale Frage lautet: Darf Bayern eine Enteignung in Berlin per Bundesratsinitiative oder Verfassungsklage blockieren? Die Berliner Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ wertet Bayerns Vorstoß als unzulässigen Versuch, den Berliner Volkswillen außer Kraft zu setzen. Artikel 15 des Grundgesetzes und der Volksentscheid ließen sich nicht „von einem bayerischen Querschläger außer Kraft setzen“, so die Berliner Gegenseite.

Föderale Spannungen und demokratische Legitimation

Der Konflikt wirft grundsätzliche Fragen zum föderalen System auf. Einerseits hat Berlin durch einen demokratischen Volksentscheid einen klaren Auftrag erhalten. Andererseits argumentiert Bayern, dass Entscheidungen eines Bundeslandes bundesweite Auswirkungen haben können und deshalb nicht isoliert betrachtet werden dürfen. Diese Spannung zwischen Länderautonomie und bundesweiter Wirkung prägt die Auseinandersetzung.

Die CSU-Führung sieht sich als Verteidigerin der Marktwirtschaft und des Eigentumsschutzes. Aus dieser Perspektive geht es nicht nur um Berliner Wohnungspolitik, sondern um grundsätzliche Weichenstellungen für die deutsche Wirtschaftsordnung. Die Befürworter der Vergesellschaftung hingegen betonen das demokratische Mandat und verweisen auf die Wohnungsnot in Berlin als Rechtfertigung für weitreichende Maßnahmen.

Wohnungsmarkt unter Druck

Beide Seiten eint die Diagnose: Der Wohnungsmarkt steht unter erheblichem Druck. In Bayern fehlen nach Schätzung der Wohnungswirtschaft rund 200.000 Wohnungen. Berlin kämpft mit ähnlichen Herausforderungen. Die Lösungsansätze könnten unterschiedlicher kaum sein. Während Bayern auf private Investitionen und Anreize für den Wohnungsbau setzt, wollen die Berliner Vergesellschaftungsbefürworter durch öffentliches Eigentum bezahlbaren Wohnraum sichern.

Die bayerische Argumentation lautet: Enteignungen schrecken Investoren ab und verschärfen die Wohnungsnot, statt sie zu lindern. Die Berliner Gegenseite hält entgegen: Private Investoren haben das Problem nicht gelöst, sondern verschärft. Beide Positionen beanspruchen für sich, die Interessen der Mieter zu vertreten.

Der Weg nach Karlsruhe und seine Folgen

Sollte Berlin seine Vergesellschaftungspläne konkret umsetzen, dürfte der Weg nach Karlsruhe vorgezeichnet sein. Das Bundesverfassungsgericht müsste dann grundsätzliche Fragen klären: Wie weit reicht Artikel 15 des Grundgesetzes? Welche Entschädigungshöhe ist verfassungsgemäß? Können Länder eigenständig Vergesellschaftungen vornehmen, wenn andere Länder dies ablehnen? Die Entscheidung hätte Signalwirkung weit über Berlin und Bayern hinaus.

Für die Immobilienwirtschaft geht es um Planungssicherheit und Investitionsklima. Banken beobachten die Entwicklung mit Sorge, da Immobilienkredite einen erheblichen Teil ihrer Geschäfte ausmachen. Pensionsfonds und Versicherungen, die in Wohnimmobilien investiert haben, warten auf Klarheit. Die Unsicherheit belastet bereits jetzt Entscheidungen über neue Wohnungsbauprojekte.

Zwischen Ideologie und Pragmatismus

Die Auseinandersetzung zwischen Bayern und Berlin offenbart einen tiefen Graben in der deutschen Wohnungspolitik. Während die einen auf Marktmechanismen und Eigentumsschutz setzen, fordern die anderen staatliche Eingriffe zur Sicherung bezahlbaren Wohnraums. Beide Seiten werfen einander ideologische Verblendung vor. Die CSU spricht von „sozialistischen Methoden“, die Berliner Gegenseite von „neoliberalem Marktfundamentalismus“.

Jenseits der politischen Rhetorik bleiben praktische Fragen offen: Wie viele Wohnungen würden tatsächlich vergesellschaftet? Welche Kosten entstünden für das Land Berlin? Wie würden die vergesellschafteten Bestände verwaltet? Und vor allem: Würde die Maßnahme tatsächlich zu mehr bezahlbarem Wohnraum führen oder nur Eigentumsverhältnisse verschieben, ohne neue Wohnungen zu schaffen?

Die Entscheidung liegt bei Karlsruhe

Der Konflikt zwischen Bayern und Berlin über die Vergesellschaftung von Wohnungskonzernen markiert eine Zäsur in der deutschen Wohnungspolitik. Was als Berliner Volksentscheid begann, entwickelt sich zu einer bundesweiten Grundsatzdebatte über Eigentumsrechte, Marktmechanismen und staatliche Eingriffe. Die angekündigte Verfassungsklage Bayerns macht deutlich: Hier prallen unterschiedliche Gesellschaftsmodelle aufeinander. Das Bundesverfassungsgericht wird vermutlich das letzte Wort haben und Leitplanken für künftige wohnungspolitische Debatten setzen. Bis dahin bleibt die Unsicherheit für Investoren, Mieter und Wohnungsunternehmen bestehen. Die Wohnungsnot in beiden Bundesländern verschärft sich derweil weiter.

sueddeutsche.de – Bayern droht mit Verfassungsklage gegen Enteignungen

tagesschau.de – DDR 2.0: Bayern kämpft gegen Vergesellschaftung von Wohnungen

br.de – Nach Bayerns Vorstoß gegen Enteignungen: Lob und Irritation

haufe.de – Bayern will Verbot von Enteignungen durchsetzen

gesetze-bayern.de – Bayerisches Gesetz über die entschädigungspflichtige Enteignung

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