Ein Streit um die Vergesellschaftung von Wohnungen in Berlin weitet sich zur bundesweiten Kontroverse aus. Bayern und Nordrhein-Westfalen wollen mit einer gemeinsamen Initiative verhindern, dass private Wohnungsunternehmen unter Marktwert enteignet werden können. Die Auseinandersetzung zeigt exemplarisch, wie unterschiedlich die Vorstellungen über Eigentumsrechte und Wohnungspolitik in Deutschland sind.

Warum Bayern gegen Berliner Wohnungspolitik mobilisiert

Bayerns Bauminister Christian Bernreiter sieht in möglichen Vergesellschaftungen eine existenzielle Bedrohung für die gesamte Wohnungswirtschaft. Seine Befürchtung: Wenn Immobilienkonzerne in Berlin deutlich unter Marktwert entschädigt werden, könnte das eine Kettenreaktion auslösen. Banken würden zögern, Wohnungsunternehmen weiterhin Darlehen zu gewähren, da deren Eigenkapitalbasis gefährdet wäre.

Der CSU-Politiker warnt vor deutschlandweiten Folgen. Die betroffenen Konzerne besitzen nicht nur in Berlin Immobilien, sondern sind auch in Bayern stark vertreten. Allein in München und weiteren bayerischen Städten halten sie erhebliche Bestände. Ein Vertrauensverlust bei Investoren würde den Neubau von Wohnungen massiv beeinträchtigen, argumentiert Bernreiter.

Zusammen mit Nordrhein-Westfalen bringt Bayern deshalb einen Antrag bei der Bauministerkonferenz ein. Der Titel: „Investitionssicherheit auf dem Wohnungsmarkt erhalten, Vergesellschaftungen Grenzen setzen.“ Das Ziel ist klar definiert: Der Bund soll per Gesetz festlegen, dass Wohnungen nur zum vollen Verkehrswert vergesellschaftet werden dürfen. Ministerpräsident Markus Söder kündigte zusätzlich eine Bundesratsinitiative an.

Was hinter dem Berliner Volksentscheid steht

Im Herbst 2021 stimmten 57,6 Prozent der Berliner Bürger für die Überführung von Immobilien in Gemeineigentum. Der Volksentscheid zielte auf Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen im Stadtgebiet ab. Eine vom damaligen rot-grün-roten Senat eingesetzte Expertenkommission kam mehrheitlich zum Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung rechtlich grundsätzlich möglich sei. Die aktuelle schwarz-rote Regierung steht dem Vorhaben deutlich kritischer gegenüber. Das Berliner Abgeordnetenhaus beschloss vor drei Monaten lediglich ein Rahmengesetz, das erst in zwei Jahren in Kraft treten und zuvor vom Verfassungsgericht geprüft werden soll.

Dieses Gesetz setzt bewusst hohe Hürden für Vergesellschaftungen. Den Initiatoren des Volksbegehrens geht das nicht weit genug. Sie haben einen eigenen Gesetzentwurf vorgelegt und streben ein zweites Volksbegehren an. Ihr Ziel: 220.000 Wohnungen großer Immobilienkonzerne in Gemeineigentum überführen, um bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Der Entwurf sieht eine Entschädigung deutlich unter dem Verkehrswert vor.

Verfassungsrechtliche Grundlagen der Debatte

Isabel Feichtner, Professorin für Öffentliches Recht an der Universität Würzburg, verweist auf Artikel 15 des Grundgesetzes. Dieser gewährleistet die Möglichkeit der Vergesellschaftung. „Das darf dann auch weder vom Bund noch von einzelnen Ländern eingeschränkt werden“, so die Juristin gegenüber dem BR. Sie hatte der Expertenkommission des Senats angehört und war anschließend Teil des wissenschaftlichen Beirats der Bürgerinitiative.

Die Kommission kam zur Einschätzung, dass eine Entschädigung deutlich unter Verkehrswert möglich sein sollte. Feichtner betont, dass dies der Auffassung der Verfassungsväter entspreche. Ein bundesweites gesetzliches Verbot von Vergesellschaftungen wäre ihrer Einschätzung nach nicht mit der Verfassung vereinbar. Diese rechtliche Bewertung steht im direkten Widerspruch zu den Forderungen aus Bayern und Nordrhein-Westfalen.

NRW-Bauministerin Ina Scharrenbach fordert ein deutliches Bekenntnis zur Eigentumsgarantie. Bernreiter argumentiert, dass eine Entschädigung von nur 60 Prozent des Immobilienwerts die betroffenen Unternehmen in die Insolvenz treiben würde. Das Eigenkapital wäre dann auf null reduziert. Berlins Bausenator Christian Gaebler von der SPD wollte sich zu den Vorwürfen nicht äußern.

Vonovia und die Warnung vor Investitionsstopp

Luka Mucic, Vorstandschef von Vonovia, traf sich Ende April mit Bauminister Bernreiter in München-Freiham, wo ein neuer Stadtteil entsteht. Der Bochumer Konzern gilt als größter Wohnungseigentümer in Deutschland und wäre von einer Vergesellschaftung in Berlin direkt betroffen. Vonovia-Sprecher Marc Friedrich warnt vor weitreichenden Folgen: Eine Vergesellschaftung schaffe keine einzige neue Wohnung, bremse aber dringend benötigte Investitionen in den Neubau und Innovationen im Gebäudesektor.

Friedrich betont, dass sich private Investoren zurückziehen würden. Eine Vergesellschaftung zerstöre Vertrauen in Rechtsstaat und Investitionssicherheit. Das gefährde den Wirtschaftsstandort Deutschland weit über Berlin und die Wohnungswirtschaft hinaus. Diese Argumentation deckt sich mit den Befürchtungen der bayerischen Staatsregierung.

Wirtschaftliche Einschätzung der Auswirkungen

Der Berliner Wirtschaftsprofessor Max Steinhardt gibt zu bedenken, dass durch eine Vergesellschaftung nur der Eigentümer wechseln würde. Dies wäre mit hohen Kosten verbunden und würde die langfristigen Investitions- und Finanzierungsentscheidungen von Wohnungsunternehmen beeinflussen. Ob es tatsächlich Auswirkungen auf andere Bundesländer wie Bayern hätte, sei allerdings schwer zu sagen.

Steinhardt ordnet die Debatte als weitgehend theoretisch ein. Eine Umsetzung stehe nicht unmittelbar bevor. Es sei nicht damit zu rechnen, dass in den nächsten Monaten große Unternehmen in Berlin tatsächlich vergesellschaftet werden. Diese Einschätzung relativiert die Dringlichkeit der bayerischen Initiative, zeigt aber auch, dass es um grundsätzliche Weichenstellungen geht.

Die hohen Kosten einer Vergesellschaftung sind unstrittig. Selbst bei einer Entschädigung unter Marktwert müsste Berlin erhebliche Summen aufbringen. Woher diese Mittel kommen sollen und ob sie nicht besser in den Neubau von Sozialwohnungen investiert werden sollten, ist eine zentrale Frage in der Debatte. Die Befürworter argumentieren, dass langfristig Mietkosten stabilisiert werden könnten, während Kritiker auf die einmaligen hohen Ausgaben verweisen.

Grundsatzfrage mit Signalwirkung

Die Auseinandersetzung zwischen Bayern und Berlin geht über die konkrete Wohnungspolitik hinaus. Es geht um die Frage, welche Rolle Privateigentum in der Daseinsvorsorge spielen soll und wie weit staatliche Eingriffe gehen dürfen. Die bayerische Initiative zielt darauf ab, bundesweit klare Grenzen zu setzen. Ob der Vorstoß erfolgreich sein wird, hängt auch von der Haltung anderer Bundesländer und der Bundesregierung ab.

Für Investoren und Wohnungsunternehmen bedeutet die Debatte Unsicherheit. Selbst wenn eine Vergesellschaftung in Berlin nicht unmittelbar bevorsteht, könnte allein die Möglichkeit Finanzierungsentscheidungen beeinflussen. Banken könnten bei der Kreditvergabe an Wohnungsunternehmen vorsichtiger werden. Das würde den ohnehin angespannten Wohnungsmarkt weiter belasten.

br.de – „DDR 2.0“: Bayern kämpft gegen Vergesellschaftung von Wohnungen (Petr Jerabek und Nadine Bader)

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