Der KI-Boom hat Rechenzentren von einer Nischenassetklasse zum Investmentmagnet gemacht. Bis 2030 fließen weltweit sechs Billionen Euro in den Ausbau von Datacenter-Kapazitäten. Doch während die Renditeerwartungen bei bis zu 20 Prozent liegen, kämpfen Investoren in Deutschland mit fehlenden Standorten, knappem Strom und einer Datenlage, die kaum fundierte Entscheidungen zulässt.

Gigawatt-Rennen: USA und China dominieren den Kapazitätsausbau

Die Dimensionen des globalen Datacenter-Booms sind beeindruckend. Bis 2030 entstehen allein in den USA Rechenzentren mit einer Gesamtkapazität von 95 Gigawatt, in China kommen weitere 28 Gigawatt hinzu. Deutschland hinkt mit geplanten fünf Gigawatt deutlich hinterher – aktuell sind es gerade einmal drei Gigawatt. Peter Pohlschröder, Geschäftsführer der HAL Data Center Development und stellvertretender Vorsitzender der German Data Center Association, kennt die Zahlen genau. Selbst für den vergleichsweise bescheidenen deutschen Ausbau sind Investitionen von über 100 Milliarden Euro nötig.

Die Rechnung ist einfach: Wer bei KI-Anwendungen mitspielen will, braucht Rechenleistung. Und zwar massiv. Unternehmensberater Deloitte kommt in einer aktuellen Studie zum Ergebnis, dass die Kapazitäten für KI-Rechenzentren in Deutschland von derzeit 1,6 auf 4,8 Gigawatt steigen müssen – bis Ende des Jahrzehnts. Frank Weber, Datencenterexperte bei JLL, sieht zwar beachtliche Zuwachsraten bei neuen Rechenzentren, mahnt aber größere Anstrengungen an.

Brownfield-Projekte als Schnelllösung: Von der Bank zur KI-Fabrik

Wie schnell es gehen kann, zeigt ein Projekt in München. Das Start-up Polarise verwandelte das frühere Rechenzentrum der HypoVereinsbank am Tucherpark in nur sechs Monaten in eine KI-Fabrik mit 15 Megawatt Rechenleistung. Marc Gazivoda, Unternehmenssprecher von Polarise, räumt ein: Die Umstände waren günstig. Die vorhandene Infrastruktur ließ sich nutzen, Genehmigungsverfahren verliefen reibungslos. Brownfield-Projekte – die Umnutzung bestehender Gebäude wie stillgelegter Kraftwerke oder Fabrikhallen – sind meist schneller realisierbar als Neubauten auf der grünen Wiese. Vorausgesetzt, der Stromanschluss passt und die Behörden spielen mit.

Standortkampf: Wenn Gemeinden Milliarden-Projekte blockieren

Doch genau hier beginnt das Problem. Anfang Februar 2026 verweigerte der Gemeinderat in Groß-Gerau, 30 Kilometer von Frankfurt entfernt, einem Hyperscaler-Projekt die Zustimmung. Geplant waren 174 Megawatt Rechenleistung, ein Investitionsvolumen von 2,5 Milliarden Euro. Für Betreiber ein herber Rückschlag, denn Flächen sind knapp. Besonders im Großraum Frankfurt, dem mit Abstand wichtigsten Rechenzentrums-Standort Deutschlands und einem der bedeutendsten in Europa.

Günter Eggers, Unternehmenssprecher der NTT Global Data Centers EMEA, erklärt die strategische Bedeutung: Dort befindet sich der leistungsfähigste Internetknoten Europas, der DE-CIX. Ein Drittel der deutschen Rechenzentrumskapazitäten – rund ein Gigawatt – konzentriert sich in der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main. Bei Echtzeitdatenverarbeitung zählt jede Millisekunde. Wertpapiergeschäfte im High-Frequency Trading oder Cloud-Zugriffe für hybride Architekturen benötigen minimale Latenzzeiten. Hyperscaler müssen auf externe Nutzeranfragen binnen Millisekunden reagieren.

Kilian Wagner, Bereichsleiter für nachhaltige digitale Infrastrukturen beim Branchenverband Bitkom, bestätigt die Dominanz Frankfurts. Doch die Flächenknappheit zwingt zum Umdenken. Marvin Stenvers, Standortleiter Düsseldorf bei List Bau, einem Generalunternehmer für Rechenzentrumsprojekte, beobachtet einen Trend: Beim Training von KI-Anwendungen spielen einige Millisekunden mehr Latenz keine Rolle, da Daten überwiegend intern verarbeitet werden. Deshalb weichen Betreiber zunehmend in ländliche Regionen aus. Entscheidend sind dann eine verlässliche Stromversorgung, schnelle Datenanbindung und leistungsfähige Glasfasernetze.

Stromhunger und Kühlungsprobleme: Die Achillesferse deutscher Rechenzentren

Je größer die Datacenter, desto anspruchsvoller die Kühlung. In KI-Centern mit Hochleistungsprozessoren wird enorme Wärme freigesetzt – Wasserkühlung ist unvermeidlich. Bei der Münchner KI-Fabrik lässt sich ein nahegelegener Bach zur Kühlung nutzen, die Abwärme heizt Büros und Wohnungen im Quartier Tucherpark. Ein Idealfall, der sich selten wiederholt.

Der Stromverbrauch entwickelt sich zum eigentlichen Engpass. Rechenzentren verbrauchen in Deutschland bereits fast 20 Milliarden Kilowattstunden pro Jahr – fünf Prozent des gesamten Stromverbrauchs. Bis 2030 könnte dieser Wert nach Bitkom-Schätzungen um über 70 Prozent auf 35 Milliarden Kilowattstunden steigen. In Frankfurt haben Rechenzentren bereits einen Anteil von rund 40 Prozent am Stromverbrauch. Wer dort heute ein Datencenter errichten oder erweitern will, wartet ab Antrag bis etwa Mitte der 2030er Jahre auf die gewünschte Strommenge. Großprojekte liegen deshalb auf Eis.

Eggers kritisiert: Über Jahre wurde der Netzausbau nicht mit der nötigen Priorität vorangetrieben. Erneuerbare Energien aus Wind oder Sonne haben einen entscheidenden Haken – sie sind weder rund um die Uhr noch mit konstanter Leistung verfügbar. Rechenzentren lassen sich aber nicht einfach hoch- oder runterfahren, nur weil wenig Strom im Netz ist.

Investoren pokern mit dreistelligen Millionensummen – im Dunkeln

Die Kosten für den Bau eines Rechenzentrums summieren sich schnell auf dreistellige Millionensummen. Als Orientierung dient die Rechenleistung: Pro Megawatt liegen die Investitionen zwischen zwölf und 15 Millionen Euro. Ein Rechenzentrum mit 20 Megawatt Rechenleistung verschlingt also bis zu 300 Millionen Euro. Kapitalkräftige Investoren wie die Private-Equity-Gesellschaft Blackstone oder der zur Münchener Rück gehörende Vermögensverwalter MEAG dominieren die Transaktionen.

Doch hier beginnt ein Problem, das Investoren zunehmend frustriert: Es werden kaum Informationen zu Deals publik. Eduard Bossauer, Datencentermarkt-Experte bei EY Real Estate, schätzt das Transaktionsvolumen für 2026 auf bis zu drei Milliarden Euro – eine Schätzung, mehr nicht. Die magere Datenbasis hat Gründe: Oft wechseln keine Einzelobjekte den Eigentümer, sondern komplette Betreiber-Plattformen. Deal-Partner teilen ihre Zahlen ungern.

Hohe Renditen treffen auf hohes Risiko: Die Re-Investitionsfalle

Die Komplexität und hohe Entwicklungsdynamik schrecken manche Investoren ab. Dirk Turek, Datencenteranalyst bei CBRE, bringt es auf den Punkt: Eine KI-Gigafactory, die heute technisch auf dem neuesten Stand ist, dürfte es in drei Jahren ziemlich sicher nicht mehr sein. Der ständige Re-Investitionsbedarf für IT-Komponenten wie Prozessoren ist immens – und trifft den Nutzer.

Betreiber mittelgroßer Colocation-Rechenzentren, die in Deutschland vorherrschen, tragen dieses Kostenrisiko nicht. Sie vermieten nur die Fläche des Rechenzentrums – Gebäudehülle plus Infrastruktur. Sanierungen werden frühestens nach zehn Jahren fällig, Mietverträge haben üblicherweise eine Laufzeit von fünf bis zehn Jahren mit Verlängerungsoption. Eggers sieht hier ein stabileres Geschäftsmodell.

Umstritten bleibt, ob Datencenter als Infrastruktur- oder Immobilieninvestment einzustufen sind. Das wirkt sich auf Risikoeinschätzung und Renditeerwartung aus. Im Infrastrukturbereich kalkulieren Investoren mit einem internen Zinsfuß von rund zwölf bis 15 Prozent, in einigen Fällen bis zu 20 Prozent. David Pecher, Infrastrukturexperte bei MEAG, berichtet: Seit 2022 hat die MEAG eine Milliarde Euro in digitale Infrastruktur investiert, ein Großteil davon in Rechenzentren.

Banken und Fonds wagen sich aus der Deckung

Auch Immobilienbanken tasten sich an die neue Assetklasse heran. Christoph Kemmer, Experte für Datencenter-Finanzierung bei der Deutschen Pfandbriefbank, erklärt: Die Bank beschäftigt sich seit 2012 mit dem Thema, den letzten Kredit vergab sie 2020. Ab 2026 sollen wieder Kredite für neue Bauvorhaben fließen – Fokus auf kleine bis mittelgroße Colocation-Rechenzentren von fünf bis zehn Megawatt Rechenleistung. Zielkreditgröße je Engagement: 50 bis 100 Millionen Euro.

Die Aareal Bank war bereits 2025 aktiver und finanzierte ein Datencenter nahe Frankfurt mit einem Darlehen von 160 Millionen Euro mit. Patrick Brinker, Leiter Real Estate Investment Management der Privatbank Hauck Aufhäuser Lampe, sieht in Datacentern den Immobilien-Megatrend schlechthin. Mehr Datensouveränität, großer Rückstand in der Digitalisierung und der KI-Hype treiben die Nachfrage. Die Frankfurter Privatbank will das Volumen ihres vor zweieinhalb Jahren aufgelegten Spezialfonds für Rechencenter aufstocken.

Europa holt auf – aber wird es reichen?

Brinker stellt nüchtern fest: Die großen Entwicklungen bei der KI finden in den USA statt, Europa ist viel zu spät dran. Aber Europa muss die KI in den Workflow der Unternehmen bringen. Das erfordert enorme zusätzliche Kapazitäten bei Colocation-Rechenzentren. Das prognostizierte Wachstum von 14 Prozent pro Jahr bis Ende des Jahrzehnts sei viel zu gering, um die Defizite der deutschen Wirtschaft in der Digitalisierung aufzuholen. Sollte die KI-Blase platzen, werden die Auswirkungen auf den deutschen Datencentermarkt seiner Einschätzung nach dennoch gering sein – zu groß ist der Nachholbedarf.

Die Wette auf die digitale Zukunft

Rechenzentren haben sich von einer Nische zum strategischen Investment entwickelt. Die Renditeaussichten sind attraktiv, die Nachfrage durch KI-Anwendungen, Cloud-Services und Streaming-Angebote gesichert. Doch der Weg zum erfolgreichen Investment ist steinig: Flächenknappheit in attraktiven Lagen, Stromengpässe, komplexe Genehmigungsverfahren und fehlende Markttransparenz erschweren fundierte Entscheidungen. Wer jetzt einsteigt, geht eine Wette auf die digitale Zukunft ein – mit hohem Einsatz und ungewissem Ausgang. Die nächsten Jahre werden zeigen, ob Deutschland im globalen Rechenzentrum-Poker mithalten kann oder ob die Karten längst anderswo verteilt sind.

haufe.de – Assetklasse Rechenzentren: Kaum Standorte, Transaktionsdaten

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