Ab dem 19. Juni müssen Immobilienmakler, die Verträge online abschließen, einen Widerrufsbutton auf ihrer Website integrieren. Die neue Regelung betrifft alle Fernabsatzverträge und stellt die Branche vor technische und rechtliche Herausforderungen. Wer jetzt nicht nachrüstet, riskiert die Unwirksamkeit seiner Provisionsansprüche.

Digitaler Vertragsschluss im Fokus der neuen Regelung

Die Immobilienbranche hatte sich gerade an den „Jetzt zahlungspflichtig bestellen“-Button gewöhnt, da folgt die nächste Pflicht. Der Widerrufsbutton wird für alle Unternehmen relevant, die Verträge über eine Online-Oberfläche abschließen. Besonders Immobilienmakler sind betroffen, weil sie häufig Maklerverträge mit Kaufinteressenten über das Internet vereinbaren.

Die Regelung zielt darauf ab, Verbrauchern ihre Rechte transparenter zu machen und die Ausübung zu erleichtern. Wo ein Vertrag online geschlossen wird, muss auch der Widerruf digital möglich sein. Das klingt nach einer kleinen technischen Anpassung, hat aber weitreichende Konsequenzen für die gesamte Vertragsgestaltung.

Zwei kritische Bereiche für Makler

Die eigene Homepage wird dann relevant, wenn dort konkrete Immobilien angeboten werden. Je nach Ausgestaltung des Prozesses kann bereits über eine Kundenanfrage ein Maklervertrag zustande kommen. Zwar ist die bloße Bewerbung auf der Website in der Regel nur eine Einladung zum Vertragsabschluss, doch sobald ein verbindlicher Vertragsschluss vorgesehen ist, greift die Button-Pflicht. In der Praxis wird dieser Prozess meist über eine Maklersoftware gesteuert. Erhält der Interessent nach einer Anfrage über ein Kontaktformular eine E-Mail aus dem System, die ihn auf Landingpages leitet, wo verschiedene Haken zu setzen sind, bewegt man sich bereits im Anwendungsbereich der neuen Vorschriften.

Bei Online-Marktplätzen gilt dasselbe Prinzip. Wird eine Anfrage von dort an ein System geroutet, über das der Vertragsschluss organisiert wird, ist ebenfalls ein Widerrufsbutton erforderlich. Immer dann, wenn ein „Zahlungspflichtig bestellen Button“ im Spiel ist, dient das als starkes Indiz für die Notwendigkeit eines Widerrufsbuttons. Die Plattform allein reicht nicht aus, entscheidend ist der nachgelagerte Prozess.

Textform und konkludenter Vertragsschluss als Stolpersteine

Die Installation der erforderlichen Buttons ist nur der Anfang. Maklerverträge mit Verbrauchern, bei denen ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung Vertragsgegenstand ist, bedürfen der Textform nach § 656a BGB. Textform bedeutet dabei nicht zwingend einen unterschriebenen Vertrag oder ein PDF mit digitaler Signatur, sondern eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, etwa per E-Mail.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass ein Maklervertrag trotz Textformerfordernis auch konkludent zustande kommen kann. Voraussetzung ist, dass sich die wesentlichen Vertragsbestandteile – Parteien, Objekt beziehungsweise Hauptvertrag und Provision – aus den in Textform vorhandenen Erklärungen hinreichend bestimmbar ergeben. Das ist keine Entwarnung für die Praxis.

Der digitale Prozess muss so dokumentiert sein, dass Provisionsverlangen, Objektbezug und die Reaktion des Kunden später nachvollziehbar feststehen. Fehlt diese Grundlage, bleibt der Provisionsanspruch angreifbar. Die technische Umsetzung allein genügt nicht, wenn die rechtliche Dokumentation nicht stimmt.

Vorzeitiges Erlöschen ändert nichts an der Button-Pflicht

Viele Makler verlangen von ihren Kunden eine Erklärung zum vorzeitigen Erlöschen des Widerrufsrechts, um mit der Tätigkeit sofort beginnen zu können. Diese Erklärung ist aber kein sofortiger Verzicht. Das Widerrufsrecht bleibt bis zur vollständigen Erbringung der Leistung durch den Makler bestehen. Auch wenn zwischen diesen beiden Zeitpunkten oft nicht viel Zeit liegt, ist in dieser Spanne der Widerruf möglich. Der Button ist also auch in diesen Fällen obligatorisch und darf nicht weggelassen werden.

Technische Anforderungen an die Widerrufsfunktion

Ein einfacher Hinweis im Impressum oder ein allgemeines Kontaktformular reicht nicht aus. Die neue Funktion muss gut sichtbar, leicht zugänglich und während der Widerrufsfrist ständig verfügbar sein. Als Beschriftung der Schaltfläche sieht das Gesetz insbesondere „Vertrag widerrufen“ vor. Auch eine gleichbedeutende eindeutige Formulierung ist möglich, aber nicht unbedingt zu empfehlen.

Nach dem Klick auf diese Funktion muss der Verbraucher die notwendigen Angaben machen können, damit der Widerruf zugeordnet werden kann. Dazu gehören der Name des Verbrauchers, Angaben zur Identifizierung des Vertrags und ein elektronisches Kommunikationsmittel, etwa eine E-Mail-Adresse. Anschließend muss der Widerruf über eine zweite Schaltfläche bestätigt werden. Diese soll klar mit „Widerruf bestätigen“ oder einer entsprechend eindeutigen Formulierung beschriftet sein.

Die Widerrufsfunktion muss für den Verbraucher leicht auffindbar und hervorgehoben platziert sein. Daher bietet sich eine dauerhaft sichtbare Einbindung auf der Website an, etwa im Footer der Webseite. Hat der Makler keine Webseite, sondern nutzt nur den softwaregestützten Vertragsschluss durch eine Maklersoftware, muss gewährleistet sein, dass der Verbraucher dauerhaft die Möglichkeit hat, zum Widerrufsbutton oder Formular zu gelangen. Die meisten Anbieter von Branchensoftware haben das Thema bereits auf dem Schirm und stellen entsprechende Lösungen bereit. In der Regel wird ein Agreement-Link generiert, über den man zum geschlossenen Vertrag und zum Widerrufsbutton gelangt.

Eingangsbestätigung und Widerrufsbelehrung anpassen

Nach dem Absenden des Widerrufs muss der Verbraucher unverzüglich eine elektronische Eingangsbestätigung erhalten. Die richtige Wortwahl ist dabei entscheidend. Die Eingangsbestätigung sollte nicht den Eindruck erwecken, dass die Wirksamkeit des Widerrufs bereits rechtlich geprüft oder endgültig anerkannt wurde. Diese ist einer späteren Prüfung vorbehalten, denn nicht jeder Widerruf ist auch berechtigt.

Wer einen Widerrufsbutton bereitstellen muss, darf nicht nur an die technische Funktion denken. Auch die Widerrufsbelehrung muss angepasst werden. Der Gesetzgeber hat das amtliche Muster geändert. Abweichungen hiervon sind unbedingt zu vermeiden, denn die Gerichte sind sehr streng, wenn vom offiziellen Text abgewichen wird. Verbraucher müssen künftig darüber informiert werden, dass und wie sie die elektronische Widerrufsfunktion nutzen können. Diese Information ergänzt die bisherige Widerrufsbelehrung und ersetzt sie nicht.

Der Ausweg über die reine Verkäuferprovision

Die Gesamtheit der Regelungen zeigt, wie anspruchsvoll und damit angreifbar der Abschluss eines Maklervertrages mit einem Kaufinteressenten geworden ist. Wer alle diese Probleme als Immobilienmakler umschiffen will, schafft das nur, wenn alle Prozesse möglichst selbst in der Hand gehalten werden. Auch wenn die Nutzung von Webseiten und CRM-Systemen sehr performant ist, bleibt die Nutzung fehleranfällig.

Die Rechtsprechung zeigt sich hier immer wieder sehr streng. Eine Alternative besteht darin, auf den Maklervertrag und damit auf eine Provisionsvereinbarung mit dem Kaufinteressenten zu verzichten und sich nur vom Verkäufer bezahlen zu lassen. Der Vertragsschluss mit dem Verkäufer ist häufig einfacher und damit weniger fehleranfällig. Diese Lösung reduziert die Komplexität erheblich und minimiert rechtliche Risiken.

Handeln statt abwarten zahlt sich aus

Die neue Button-Pflicht ist mehr als eine technische Spielerei. Sie verändert die Art und Weise, wie Immobilienmakler ihre Verträge gestalten und dokumentieren müssen. Wer jetzt die Weichen richtig stellt, schützt sich vor Provisionsausfällen und rechtlichen Auseinandersetzungen. Die Anpassung der eigenen Systeme, die Schulung der Mitarbeiter und die Überprüfung aller digitalen Prozesse sind Investitionen, die sich lohnen. Die Branche befindet sich in einem Wandel, bei dem digitale Kompetenz und rechtliche Sorgfalt gleichermaßen gefragt sind. Wer beide Aspekte beherrscht, verschafft sich einen klaren Wettbewerbsvorteil.

haufe.de – Widerrufsbutton Pflicht für Online-Verträge (Dr. Christian Osthus)

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